急げ!家を建てるなら焦りは禁物⁈だけど早い方がいい?〜変動金利と固定金利編〜

これまでの2回の記事で家を建てたいと思ったら慎重になるべきと言うようなことををお話ししてきました。

家を建てたい!そう思った時にするべきただ1つのこと!

お買い物備忘録〜家を建てる場合〜

本日は少し趣としては反対の記事となります。
けれど決して焦らないでください。
行動は慎重に、けれども迅速に!というお話をさせていただきます。

 

固定金利と変動金利

変動金利のあれこれ

皆さん家を建てる時にはほとんどの方が住宅ローンを組むと思うのですが、その時一度は固定金利と変動金利をどちらで組むべきか悩んだ方も多いのではないのでしょうか。

固定金利はフラット35など全期間の金利を固定するものと、当初5年や10年など一定期間のみ金利を固定してのちに変動金利として扱うもの(ミックスローン)があります。
変動金利はその名の通り金利が変動するもので、毎年4月と10月の半年に一度のペースで金利の見直しが行われます。

今、変動金利は底値と言われるほど史上最低水準で運用されています。
これは政策金利が2009年頃からずっと0.1%で、そしてさらに2016年からはマイナスで運用されているからなのですが、
政策金利は景気が悪いときに景気を上げるためにお金が動くように下げるという側面を持っているため、ずっと低いままなのです。

これはつまり景気が良くなれば政策金利も上がるということでもあります。
政策金利が上がれば、それに影響を受ける変動金利も上昇する訳なのですが、よく住宅ローンの金利のお話になると日銀の動向がどうこう(ダジャレじゃないですよ?)というお話になるのはここからになります。

ちょっと待って!変動金利の落とし穴

変動金利は、月々の支払い額を抑えることが出来るので大変魅力的でもあり、繰り上げ返済をして賢く早期ローン返済完了出来る方にはとても有益なローンなのですが、20年以上借り続ける方にはそのリスクを鑑みるにとても危険なローンと言えます。

よく変動金利は1.25倍ルールと5年ルールがあるから安全だと言うようなネットの記事やハウスメーカーの営業さんのクロージングトークなどでも耳にするのですが、そこには気をつけなければならない大きな落とし穴があり注意が必要になります。

そもそも5年ルールと1.25倍ルールというのは、元利均等返済の時に金利が変動して上がってしまっても5年間は毎月の支払額が固定され、5年経過後も今まで支払っていた金額の1.25倍までにしかならないというルールなのですが、これはあくまでも急激に支払額が上がることによってローン破綻を起こさないようにするための制度であって金利の変動で膨らんだ利息を払わなくてもよくなるという救済措置ではないということなのです。
では、その膨らんでしまった利息分はどこへ消えるのか?というと実はどこにも消えていません。
もともと元利均等返済は支払い額を常に一定に保つためその支払いの内訳(元金と利息)が見えない部分で上限して支払いを行なっているのです。
しかし金利が変動し利息が膨らんでしまうと同じ一定額の支払いでも、その支払いにおける利息の部分が割合を大きく占めてしまいます。
これによりローン返済期間内に元金の支払いが終わらなかった場合、期間終了後に残った元金や未払い利息分を一括で支払う必要が出てきてしまいます。

固定金利が有利?

では、固定金利が安心安全で一番よいのか?というと一概に手放しで良いとは言えません。

もちろん金利が今後急激に上がるような事態になれば、固定で借りている場合影響を受けることがありませんからそういう意味ではとてもよいローンになります。
しかしこれは金利が変動し上がった場合での保険の意味合いが強く例えば下がるなら借り換えをするという選択肢も出てきますが、今の水準のままが続くとなると変動に比べて総支払額が数十万数百万単位で変わってきますので、どちらがよい!と一概に言い切れるものではありません。

もしローン期間中一度も繰り上げ返済を行う予定もなく、20年を超えてローンを借り続けるのであればそのリスクを減らすためにも固定ローンの方が良いと言い切れますが、そうでないのであればやはりどちらが良いのかはそれぞれの返済方法に委ねられる部分となるからです。

未来は誰にも分からない

今から20年前というと、まだ世の中に薄型テレビすら登場しておらず携帯電話が普及し始めたような頃で、その携帯電話はまだ少ない和音で着信音のメロディを奏で写メール機能も付いていないような時代でした。
リーマンショックが起こったのですら今から10年そこそこ前ですから、20年の月日というのはどれほどの遠さかお分かりいただけると思います。

これから先の20年もどうなっているのか、未来を覗き見れる者でない限り正確な予想を立てるのは大変困難なのです。

住宅ローンにおいては、金利の動向に加えて、その時自分がどういう状況で働いていてローンの支払いしていけるかも加味して考えなくてはいけません。

なのでより長期に渡る返済が続く場合は固定金利、この先も安定的に稼げていて繰り上げ返済などを駆使して早く返済を終わらせる予定であれば変動金利といった形で選ぶのが賢い選択になりそうです。

金利の動向とは

金利はどのように変動する?

そもそも金利は何に影響を受けてどう決まっているものなのでしょうか。

実は固定金利と変動金利では大きな流れで捉えるとどちらも連動しているのですが、直接的に影響を受ける先は少し違います。

まずは固定金利から影響を受ける先を見ていきましょう。固定金利は長期金利というものに影響を受けています。

長期金利は、取引期間が1年以上の資金を貸し借りする際の金利をいいます。 これは、償還期限が1年以上の負債や債権などの金融資産に適用される金利全般を指し、現在、日本の長期金融市場では、国債利回りや金利スワップレートなどがあり、その中で代表的な指標金利は「新発10年国債利回り」となっています。

長期金利は、主に長期資金の需給関係によって決まるもので、物価の変動、短期金利の推移(金融政策)などの長期的な予想で変動します。 そうした特徴から、「長期金利は経済の基礎体温」ともいわれていて、景気が悪くなれば低くなり、景気が良くなれば高くなるという傾向にあります。

つまりこのことから、固定金利は世の中の経済状況に強く影響受けるということがわかります。

では変動金利は何に影響を受けるかというと、少し先ほどのお話でも登場しましたが政策金利に影響を受けます。

政策金利(せいさくきんり、英: bank rate)とは、中央銀行が、一般の銀行(市中銀行)に融資する際の金利。 中央銀行の金融政策によって決められ、景気が良い場合には高く設定され、景気が悪い場合には低く設定される。 これによって、景気が良い場合には預貯金やローンの金利が上がり、通貨の流通が抑えられる。

変動金利より先に固定金利が上昇する?!

先ほどの引用からもわかるように、長期金利は世の中の経済状況で変わり、政策金利は世の中の経済状況を受けて決まります。

つまり長期金利に影響を受ける固定金利が先に金利上昇などの影響を受け、固定金利が上がるということは後に経済状況で決まる政策金利に影響を受けた変動金利が上がるという仕組みになります。

よく変動金利で借りておいて金利上昇の局面になったら固定金利に切り替えれば良いと言った話も聞きますが、これは仕組みから考えて基本的に変動金利よりも高い金利で推移している固定金利がしかも先に上昇してしまうので、月々の支払い額をぐんと押し上げてしまうことになってしまいます。

プロでも難しい金利の動向予測

いろんな専門家の方がいろんな金利の予測をしていますが、どの方も一様に予測は難しいものと語っています。

なぜなら金利は結局のところ世の中の流れの影響を大きく受け、その世の中の流れは予定通りにはなかなか行ってはくれません。
プロの方が行う予測もだいたいがこのまま行けばといった決まった今後の予定に基づくものが多いのです。
よってイレギュラーな世の中の動きがあれば予想とは違った動きになることは必至で、そのようなイレギュラーな出来事は基本的に予測することは不可能に近いからプロの方も金利の予測は難しいとしているのです。

しかし一つだけほぼ一致している予測があります。
それは金利はいつかはわからないけれど今後必ず上昇局面が来ると言われていることです。
それが一年後なのか五年後なのか十年後なのかはわかりませんが、底値と言われている現在の金利から考えて見ても、底にあるならば次は上昇と見られるのは当然の予測となります。

後悔しないためにも今

大切なのは慎重に行動すること、しかし…

住宅を購入しようと意識が高まって来た時に、勢いだけで行動してしまわないように以前での記事では慎重に行動するためのお話をさせて頂きました。

けれど慎重に行動する事と二の足を踏むことは別と私は捉えています。

やはり、思い立ったが吉日、善は急げ、鉄は熱いうちに打てなどと諺でも言うように住宅への購入意欲が高まっているなら、チャンスを逃さないようにするためにも兎にも角にも行動することが大切です。

特に今は住宅ローンの金利においてとても低い水準で運用されていますから、今購入を見送って今後いざと言う局面で金利がもしも上がってしまっていたらそこには後悔しか残りません。

失敗しない家造りを目指して

勢いだけで行動するのは失敗がつきものですが、慎重に慎重を重ねた上で勢いをつける事はとても大切な事だと思うのです。その違いを踏まえた上で賢く素敵な家をゲットするべく知識を蓄えて行動して行くことを私は強くお勧めします。